Praėjusiais metais bendrovė į projektų plėtrą investavo 26,4 mln. Eur, arba 41% mažiau, nei planavo.
Šiemet bendrovė daugiausia investuos Vilniuje (36,4 mln. Eur), didžiąją dalį lėšų kreips į būsto segmentą – 25,2 mln. Eur, dar 13,4 mln. Eur numatė komercinio NT plėtrai.
Investicijas įmonė taip pat kreips į biurų pastato „Flow“ greta Konstitucijos prospekto ir į parduotuvės Pilaitėje statybas, į pastato „Eikos verslo centras“ plėtrą.
„Šiemet norime kuo greičiau pradėti tuos projektus, kuriuos ketinome statyti 2020 m. Be minėtų būsto projektų, kurių statybos prasidės jau netrukus, mums svarbus ir biurų pastato „Flow“ projektas – statybos leidimą tikimės gauti balandį ir, jei nebus kataklizmų, jos prasidės antrąjį ketvirtį“, – sako D. Dargis.
D. Dargis VŽ interviu pasakoja, kaip pavyko išgyventi pandeminius metus, pristabdžiusius dalies „Eikos“ projektų plėtrą, kodėl neplanuoja parduoti viešbučio Vilniaus centre ir imtis logistikos objektų statybų.
Kaip jums sekėsi praėjusiais, pandeminiais, metais?
Patys plėtros neskubinome, tačiau dėl pasikeitusios savivaldybės pozicijos kai kuriuos projektus, projektinius pasiūlymus turėjome viešinti ne kartą, derinti, nuolat gaudavome pastabų, naujų sąlygų, departamentai nesutardavo, ko reikalauti iš mūsų, buvo įsteigta naujų komisijų. Drįsčiau teigti, kad dėl to projektavimo procesas pailgėjo 3–6 mėnesiais.
2020 m. buvo pereinamieji metai. Dabar šiek tiek aiškiau, kaip reikia dirbti su savivaldybe. Nors žmonės joje nepasikeitė, tvarkos labai pasikeitė.
Gal taip projektai tampa tik geresni?
Gal. Manau, kad mūsų projektai niekada nebuvo prasti. Ir apskritai projektų kokybė Vilniuje gerėja. Tačiau būtų gerai žinoti lūkesčius, kad jie būtų įvardyti ir laiku, o ne nuolatos po žiupsnelį trupinama naujovių. Kartais net nežinai, ką daryti.
Kaip jūsų veiklą veikė pandemija?
Jūs turbūt vieni pirmųjų rinkoje sureagavote į koronaviruso krizę ir ėmėtės realių veiksmų, kai daugelis tiesiog laukė, kas bus: stabdėte projektus, pasiūlėte pirkėjams tam tikrų garantijų. Ar šie žingsniai pasiteisino?
Naujų projektų pristabdymas mums padėjo sukaupti lėšų kitiems jau statomiems projektams, pavyzdžiui, kvartalui „Baltas lapas“ ar plėtrai Pilaitėje.
Kalbant apie pirkėjus, dėl pasiūlytų garantijų tokių sutarčių pasirašėme, bet jų buvo nedaug, turbūt iki 10. Tačiau po to pasikeitė bendras fonas rinkoje. Tad šio sprendimo efektas buvo netiesioginis, vis dėlto tuo metu rinkoje jo reikėjo.
Šiemet ketinate plėsti bendruomeniško būsto portfelį ir esate tie, kurie šiame segmente turite daugiausia patirties. Kaip vertinate situaciją dabar, kai segmentu domisi vis daugiau rinkos dalyvių?
Kaune su partneriais esame investavę į studentų bendrabučio „Solo Society“ projektą, kuriame šiuo metu įrengiame dar virš 30 kambarių ir jų jau turėsime daugiau nei 270. Taigi Kaune vyksta nedidelė plėtra. Vilniaus Šv. Stepono gatvėje planuojamame projekte taip pat numatyta 70 tokių kambarių. Juos galėsime pasiūlyti, kai judėsime link atidarymo 2022 m.
Mes šio segmento turtinius vienetus traktuojame ne kaip būstą, o kaip kambarius, kurie yra neatsiejama viso projekto dalis. Šiuos projektus rengiame taip, kad jie negalėtų būti parduodami kaip atskiri butai, nes yra daug bendrų erdvių, paslaugų ir joms skirtas patalpas būtų sudėtinga pakeisti į kitą paskirtį. Tokius projektus būtų lengviau konvertuoti į viešbučius nei į daugiabučius.
Manau, kad pagrindinis klausimas bus, kokio dydžio yra ši rinka. Pavyzdžiui, Kaune daugiau apie tokius projektus negirdžiu, o Vilniuje jų planuojama labai daug, nors laikinojoje sostinėje mokosi daugiau užsienio studentų nei sostinėje. Tad įdomu, kas čia bus.
Galbūt dabar viltys dedamos į jaunus profesionalus, pavyzdžiui, iš Baltarusijos. Tai Vilniuje rinka kiek kitokia, nes Kaune jaunų profesionalų mūsų projektuose negyvena – 100% gyventojų yra studentai.
Pavyzdžiui, „Inreal“ skaičiuoja, kad Vilniuje šiuo metu suplanuota 1.400 tokių būstų. Ar ne per daug?
Jeigu imti vien studentus, būtų pakankamai. Vertinant jaunų profesionalų auditoriją, potencialas yra 500 atvykstančių per metus, tad tikrai yra erdvės siūlyti ir daugiau.
Kokios plėtotojų nuotaikos dėl būsto?
Šiuo metu tai turbūt karščiausias iš visų NT segmentų. Nesitikėjau tokio greito atsigavimo ir stabilumo, priešingo efekto, nei tikėtasi, kainoms. Maniau, kad jos nekris, bet jos labai stipriai paaugo pagal segmentus. Bendrai apie 5–7% per metus, bet atskiruose projektuose buvo ir po 10% ar daugiau. Tai visiškai netikėtas efektas, bet įvykęs daug kur pasaulyje: Vokietijoje, Danijoje, JAV namų segmente.
Tai buvo netikėtumas visiems, todėl būsto buvo pasiūlyta nepakankamai. Ir nesu tikras, ar dar dabar su visais apribojimais ir sudėtingumu gauti statybos leidimą greitai galėsime pasiūlyti.
Dabar ne tik labai ilgai užtrunka projektavimas, bet sudėtinga situacija yra ir su sklypais. Per praėjusios valdžios kadenciją neišsisprendė valstybinės žemės nuomos klausimas, jis vis dar pakibęs. Tai reiškia, kad pusę sklypų rinkoje galima nubraukti kaip potencialius plėtrai, nors jie dažniausiai yra gerose miesto vietose. O likusių savininkai jaučia rinkos situaciją ir bando tuo naudotis.
Papasakokite apie Konstitucijos prospekte planuojamą biurų pastatą. Ar esate ką nors statę centriniame verslo rajone?
Kalbant apie A klasės biurus, pirmiausia jie formavosi Neries krantinėje, kur statėme „Verslo trikampį“, o Konstitucijos prospektas atsirado vėliau. Ir taip, dabar tai mums pirmas projektas čia.
Šio projekto koncepcija nėra susijusi su COVID-19. Jau ir anksčiau jį planuodami manėme, kad darbuotojo gerovė turės vis didesnę reikšmę renkantis biurą. Pandemija tą tik sustiprino, nes prie tos gerovės prisidėjo saugumo sveikatos prasme aspektas. Bet tendencija išlieka: darbuotojai vis labiau diktuoja vadovų sprendimus renkantis biurą.
Taigi vieta, kur bus biuras, gal svarbu vadovui, bet koks bus biuras, svarbiausia darbuotojui.
Iki šiol kalbant apie sertifikavimą, buvo kalbama apie LEED arba BREEAM – dabar jau beveik visi projektai renkasi šį kelią.
Dėl sveikatinimo žengiami pirmieji žingsniai ir atsiranda naujos sertifikavimo sistemos, kurios ilgainiui turbūt taps norma.
Pastate prašysime operatorių orientuotis į sveiką maistą, bus druskų kambarys sveikatai gerinti, galbūt masažai. Rinkoje jau yra kompanijų, kurios pačios tokiais dalykais rūpinasi. Tai mes tapsime operatoriumi, kad jiems patiems nereikėtų apie tai galvoti. Jie galės naudotis bendra pastato infrastruktūra.
Užsiminėte, kad praėjusiais metais priėmėte sprendimą nepradėti biurų plėtros, kol neturite nuomininkų. Galbūt jau dabar su jais deratės arba turite pasirašę sutarčių?
Sutarčių neturime, nors susidomėjimo yra.
Biurų pasiūla šiuo metu yra didelė, pasirinkimo daug. Senesnių pastatų savininkai turi investuoti daugiau ir atsinaujinti, gerinti paslaugas, infrastruktūrą. Mes tą darome savo „Eikos verslo centre“, nes kitaip klientai prašys nuolaidų arba juos prarasime.
Vienas mūsų komplekso nuomininkas norėjo plėstis, tuomet ir sugalvojome plėtros projektą, bet, deja, nepavyko sutarti dėl sąlygų. Kadangi buvome padarę darbą, nusprendėme jį užbaigti. Išnaudojome galimybę virš automobilių saugyklos pakabinti jungtį ties 4–5 aukštu, sujungiant abu pastatus. Šiuos aukštus sujungę, galėsime rinkai pasiūlyti daugiau nei 1.500 kv. m viename aukšte. Ir yra įmonių, kurioms to reikia, nes iki šiol viename aukšte galėjome pasiūlyti 550 kv. m.
Kitas aspektas – populiarėjančios terasos, dabar beveik visi nauji pastatai jas turi. Tai čia ne išimtis, ant jungties stogo planuojame žalią sodą ir terasą, atvirą renginiams ir nuomininkams.
2019 m. prie Lukiškių aikštės atidarėte kompleksą „Live Square“. Kaip suprantu, su biurais ten sekasi gerai, o kokia situacija dėl viešbučio?
Visiški amerikietiški kalneliai: viešbutis vienu metu neveikė visai, nes per pirmąjį karantiną užsieniečiams buvo uždrausta atvykti į Lietuvą, o jie buvo mūsų klientai. Vasarą buvo atsigavimas, nors nepasakyčiau, kad didelis, bet viešbutis gebėjo generuoti teigiamą pinigų srautą. Tam mums padėjo vadinamasis Baltijos burbulas, kai svečiai atvykdavo iš aplinkinių šalių. Rudenį situacija dar buvo kiek pakenčiama, o dabar sustabdytas net atvykimas iš kitų miestų, kai mes jau buvome prisijaukinę klientus iš kitų miestų savaitgaliams ir panašiai.
Dabar pajamas gauname iš ilgalaikių gyventojų užsieniečių, kurie dėl darbo yra atvykę į Lietuvą. Kartais dar būna įvairūs serialai filmuojami ar reklamos. Taigi klientai yra dėl darbo atvykę arba vilniečiai, kurie pas mus vakarieniauja ir nakvoja. Mūsų rezultatai yra geresni nei rinkos, bet viešbutis šiuo metu išsilaiko sunkiai. Bus tikra žiema.
Mes turime franšizę su „Hilton“, tad visi darbuotojai dirba mūsų įmonėje. Praėjusiais metais gavome kompensacijų už prastovas ir darbo užmokestį – pagalbos šiek tiek buvo.
Pats „Hilton“ tinklas skelbia, kad atsigavimas bus greitas, ir tai galbūt skamba labai optimistiškai. Galbūt tai įvyks tose rinkose, kur pandemija yra suvaldyta, atsigauna turizmas, pavyzdžiui, Azijos regionuose.
Nemanau, kad 2021 m. bus tokie, kad galėtume kalbėti apie kažkokius planus. Mums dabar svarbiausia išlaikyti kolektyvą, nes jis labai stiprus.
Kaip manote, kiek dar gali išsilaikyti viešbučių segmentas tokiomis sąlygomis?
Mes galime laikytis ilgai, bet turbūt ne apie visus galima taip pasakyti, nes kiti viešbučių savininkai neturi kitų pajamų šaltinių. Mūsų grupė yra gana diversifikuota, uždirba iš įvairių verslų. Pavyzdžiui, „Live Square“ komplekso atveju galime dengti banko paskolą iš biuro nuomos, nes jį esame nedaug užskolinę.
Iš vykstančių sandorių viešbučių segmente, ko anksčiau nebuvo, matome, kad yra labai daug streso. Panašu, kad tų sandorių dar bus ir viešbučiai pereis į stipresnes rankas, pas didesnes kišenes turinčius savininkus.
Ar šiuo nepalankiu metu rinkoje yra norinčių pirkti viešbučius?
Taip. Mes turbūt nebūsime aktyvūs šiuo klausimu, nebent žiūrėtume oportunistiškai. Tačiau yra strateginių investuotojų, kurie nori eiti į šį segmentą ir gali laukti. Manau, kad jie tikrai derasi su nemažai savininkų.
Ar jūs patys svarstytumėte parduoti „Hilton“?
Ne, nebuvo tokių minčių.
Praėjusiais metais taip pat žengėte į logistikos segmentą: sutarėte dėl DHL logistikos terminalo statybų šalia Vilniaus oro uosto. Ar turite tolesnių planų?
Logistika tikrai domimės ir deramės su nemažai įmonių, kurioms reikia tokių pastatų. Tai yra segmentas, kurį truputį čiupinėjame. Siūlome ir savo sklypus, nes valdome Vilniaus industrinį parką, laisvąsias ekonomines zonas Šiauliuose ir Kėdainiuose, bet esame siūlę teritorijas ir Kaune, ir Klaipėdoje, nes turime susitarimų su žemės savininkais.
Tai galėtų būti 5.000–50.000 kv. m ploto objektai, kad rizika dar būtų priimtina.
Atsiranda netgi tokių konkursų, pavyzdžiui, dalyvavome langų gamintojos „Rehau“ pirkime. Tiek vietos, tiek užsienio gamybininkai, logistai domisi tokiais objektais. Jų plėtra nėra susijusi su pandemija, kuri labai stipriai paveikė tik siuntų verslą ir jo poreikis terminalams labai greitai užaugo. Nejaučiame, kad jis mažėtų, tai galbūt reiškia, kad rinkoje įvyko pokytis, kuris turėjo įvykti per 5–7 metus.