Konkurencija Vilniaus būsto rinkoje stiprėja, o tai kelia iššūkių plėtotojams, sako Domas Dargis, statybos nekilnojamojo turto (NT) plėtros įmonių grupės „Eika“ vadovas. Interviu VŽ jis vertina „Eikos“ pernai pasiektus rezultatus, Baltijos šalių NT rinkų būklę ir ragina plėtotojus leisti rangovams kvėpuoti.
Tiek į komercinio, tiek į gyvenamojo NT plėtojimą žiūrite optimistiškai. Kaip jus nuteikia šių metų pradžios būstų pardavimo duomenys? Kai kurie analitikai sako, kad pikas pasiektas, teks susitaikyti su nauja realybe.
Bet mums to užtenka. Tokio dydžio rinkos, kokia yra, mums pakanka. Aišku, norisi augimo, tačiau jei išliks tokio paties lygio kaip 2017 m., vis tiek geriau nei 2015-aisiais.
Nelaikykime 2016-ųjų pavyzdiniu laikotarpiu, nes tuomet augimas buvo didžiulis, Vilniuje – dviženklis. Taip, Vilniuje dabar būsto pardavimai sumažėjo, bet Kaune išaugo. Vadinasi, potencialo yra. Gal kada nors ir į Kauną, ir į Klaipėdą ateis didelės kompanijos, pasikeis požiūris į uostamiestį. Mes randame, kur investuoti namų rinkoje.
Aišku, reikia suprasti, kad makroekonominė situacija Europos mastu yra per daug optimistinė, euforijos link. Europos šalių ekonominė padėtis neišvengiamai darys įtaką ir mums. Todėl rizika yra: nežinome, kada kas gali įvykti.
Mes tik galime imtis priemonių, kurios mums padėtų į pokyčius reaguoti greičiau. Pavyzdžiui, jei statome kvartalą, nestatome iš karto 600 butų, statome po šimtą. Taip pat dabar nesame daug investavę į sklypus, skirtingai nei 2007 m., kai turėjome nusipirkę sklypų dešimčiai metų į priekį. Turime tokių kvartalų, kuriuos valdome nuo 2006–2007 m. ir nesame užbaigę, pavyzdžiui, Bajoruose. Jis buvo įsigytas 2006 m., o šiuo metu nesame įpusėję jo vystyti.
Suprantu, kad miesto prioritetai yra centre. Mes lygiai taip pat orientuojamės vystyti daugiau projektų ten, kur infrastruktūra gerinama geriau nei užmiestyje. Be to, ir klientai renkasi miesto centrą ar aplinkinius mikrorajonus.
Ar matote ženklų, kad šiais metais būsto kainos, palyginti su 2017 m., gali kristi?
Atskiruose segmentuose, mikrorajonuose – gali, ypač ten, kur yra didelė konkurencija. Vis dėlto nesakyčiau, kad kris, greičiau neaugs. Dabar bankų sąlygos, palūkanos nėra didelės ir nėra labai brangu laikyti pastatytus butus.
Mes, kaip ir kiti, statome pamažu, ne kvartalais, tad ir kapitalo nėra tiek įšaldyta, kad reikėtų kuo greičiau parduoti. Kainos gali stabtelėti ir neaugti, gali būti taikomos nuolaidos. Tačiau nematau, kad jos kristų masiškai, nebent staiga pradės brangti bankų pinigai, tada gali būti kitaip.
Kalbant apie teritorijas, esančias arčiau miesto centro, priešingai – kainų augimas gali paspartėti. Nes trūksta sklypų, jei ir atsiranda projektas, jo kainos yra didesnės nei prieš tai buvusio. Taigi neįžvelgiu jokio streso dėl kainodaros.
Galbūt smulkesniems plėtotojams gali kilti streso?
Smulkesniesiems streso visada yra daugiau. Kartais jie skolinasi už dideles palūkanas, nebūtinai iš bankų. Bet jie ir nepasiekia tokios mastelio, kad darytų įtaką visai rinkai. Jų mastelis per mažas, kad galėtų sukelti nuolaidų bangą. 5 bendrovės Lietuvoje turbūt turi apie 40% būsto pasiūlos Vilniuje. Tai didelė įtaka.
Kaip „Eikai“ sekėsi praėjusiais metais?
2017 m. baigėme „Eikos“ grupės struktūros reorganizavimą. Nuo „Eikos“ atskyrėme bendroves, kurios valdo turtą ir turi paskolų. Pati „Eika“ visiškai neturi skolų, valdo turtą, kuris neįkeistas bankui. Ji tampa labai mažos rizikos, nesuvaržyta įmone, kuri gali investuoti, skolinti, laiduoti už įmones nevaržoma bankų. Tai palengvino gyvenimą – galime greičiau atlikti investicinius sprendimus.
Reorganizaciją vainikavo „Eika Asset Management“ ir jos valdomi fondai. Mes tampame mažumos investuotojais, esame daugiau valdytojai. Tai šiuo metu vykstanti transformacija tiek mūsų grupėje, tiek rinkoje.
Kokie buvo praėję finansiniai metai?
Geri. 2016 m. turėjome labai gerus būsto pardavimus, kurie 2017 m. virto notarinėmis sutartimis, – stipriai papildė apyvartą.
Praėjusiais metais taip pat pardavėme verslo centrą „135“. Šis sandoris reikšmingai pakeitė finansinius rodiklius. Bet jis, sakykime, yra vienetinis, todėl šiek tiek iškreipia rezultatus, aišku, į gera.
O kokius matote šiuos ir 2019-uosius?
2017 m. nepaleidome daug naujų projektų, todėl 2018 m. bus geresni. Pernai nepavyko įsigyti tinkamų suvaldomos rizikos projektų, nenorėjome pirkti brangiai – investuojame atsargiai.
Kalbant apie preliminarias sutartis, šiemet padėtis bus geresnė, o pajamos atsispindės kitąmet. Todėl nemanau, kad šiemet gerinsime rekordus. Galbūt paaugs „Eikos statybos“ dalis, nes jie gana sėkmingai pradėjo metus.
Iššūkių daugėja. Jau 2017 m. jautėme stiprią konkurenciją, atsiranda daug vystytojų, projektų. Vilniuje siūlomų butų skaičius didėja. Rygoje žiūrime į galimybes plėtoti tiek bendrabučius, tiek būstus ir komercinį NT.
Minėjote, kad „Eika“ didina dėmesį centrinei Vilniaus daliai. Ar projektai centre ar senamiestyje neturi papildomų sunkumų?
Visur yra rizikos. Nuo kitų rajonų galbūt skiriasi tuo, kad centre ar senamiestyje gana tankus užstatymas ir yra gyventojų, kurie jautrūs statyboms. Bet juridinės rizikos, pavyzdžiui, inkarai ar Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) skandalai, gali nutikti bet kur. Čia galbūt lėčiau ir sunkiau, bet, jei pavyksta vystyti centre, yra pranašumas.
„Eika“ projektų senamiestyje neplėtoja, tačiau ir Naujamiestyje yra tam tikrų vertingų savybių turinčių zonų ar pastatų. Koks plėtotojų santykis su kultūros paveldo prievaizdais?
Vis dar manome, kad nėra aiškių taisyklių iš Kultūros paveldo departamento (KPD). Pavyzdžiui, kaip jie traktuoja pastatus, zonas, aukštingumą. Jaučiame, kad tiems sprendimams įtaką labai daro nuotaikos ir asmeninės nuomonės.
Tačiau jei aiškumas reiškia, kad daryti nieko negalima, irgi netinka. Nes tai savęs apgaudinėjimas: jei suvaržysime visus, nieko nevyks. Taip nebus. Vis tiek kas nors vyks, virs nelegalia statyba, bus pradėta gaudyti. Sakyčiau, tai būtų nepažangus požiūris.
Manau, kad geriau duoti laisvės, bet turėti aiškias gaires, kas galima ir ko ne. Kalbant apie Senamiesčio specialųjį planą, linkėčiau stipriai jį peržiūrėti. Negalima stabdyti miesto vystymosi – miestas keičiasi.
Sakote, kad nėra aiškių taisyklių. Kaip plėtotojams bendrauti su KPD? Kaip bendraujate jūs?
Tai jūs man pasakykite, kaip bendrauti. Žinote, mes labai stipriai rizikuojame. Sekame jų sprendimus. Čia kaip ir teismai, kurių sprendimai kartais prieštarauja vienas kitam. Bet yra besiformuojanti pozicija, sprendimai. Jais remdamiesi spėjame, kad jie kartosis ateityje. Bet ne visada taip įvyksta.
Kaip vertinate Baltijos šalių sostines iš savo perspektyvos?
Skirtingi greičiai. Talino rinką vertinčiau kaip labiausiai įkaitusią. Ji maža, o turi labai daug dalyvių. Tiek būsto, tiek komercinio NT rinkoje vertės viršija Vilniaus. Mano manymu, yra išpūstos. Taip pat statybos kainos.
Mums taip pat neatrodo patrauklūs maži objektai. Žengiant į tokią rinką, jų reikia turėti daug, kad apsimokėtų ten būti. Plėtoti vieną kitą objektą per atstumą būtų brangu. Galėtume būti nebent finansiniai investuotojai, tačiau tokių Taline taip pat netrūksta.
Kalbant apie Rygą, ji yra paskutinė tokia atsigaunanti rinka, sakyčiau, net Kaunas biurų rinkoje atrodo kiek aktyvesnis. Ryga galėtų turėti daugiau ir įdomesnių projektų.
Taigi Rygoje matote daugiau potencialo?
Taip, potencialo ten yra daug. „Akropole“ sukratys prekybos rinką, manau, kad turėtų būti ir biurų projektų, kurie padarytų tą patį. Galbūt „Lords LB“ Spaudos rūmų projektas.
O mes žiūrime, kas galėtų šiek tiek ir būstų rinką pajudinti. Taigi Rygoje matome daugiausia neišnaudoto potencialo. Rygos problema ta, kad tai senstantis miestas. Čia trūksta jaunimo: atrodo, kad yra daug studentų, tačiau paskui jie kažkur iškeliauja.
Vilnius šia prasme dar auga, jaunimo daugėja. Miestas jaunėja, ir tai yra gerai, šiuo metu visus dešimtukus rašyčiau Vilniui, nes augimas jau yra ir dar yra potencialo. Galbūt taip visą laiką nebus, tačiau šiuo metu Vilnius laimi šias varžybas ir mes džiaugiamės, kad daugiausia investuojame čia.
Kaune taip pat dairomės įvairių projektų. Ir biurų, nors šiuo metu jų vis dar daug statoma. Bet kol kas tie pastatai neblogai pildosi. Kaip ir Vilniuje buvo: per porą metų buvo pastatyta 200.000 kv. m ir tuščių pastatų nėra. Kokybiška pasiūla generuoja paklausą – kompanijos drąsiau eina į miestus, kuriuose yra ploto plėstis. Kaune matome potencialo ir komercinei, ir gyvenamajai statybai.
Kaune norėjote imtis investicinio projekto Laisvės alėjoje, buvusio prekybos centro „Merkurijus“ vietoje, tačiau atsitraukėte.
Buvo planų. Tuo metu galbūt buvo šiek tiek sudėtinga situacija. Dabar bus varžytynės, neatmetame, kad grįšime. Sakykime, kad esame potencialūs kandidatai. Vieta – gera, projektas – įdomus, svarstysime.
Kokios šiuo metu didžiausios statybos ir NT sektoriaus problemos?
Visą laiką skauda dėl nežinomybės. Iki šiol neturime atsakymo, kaip bus elgiamasi su nuomojama valstybės žeme. Jau dabar per 2017 m. esame atsisakę ne vieno sandorio. Taip užšaldomas ne vienas sklypas. Dideli sklypai gerose vietose, nes miestų centruose esantys sklypai dažniausiai yra valstybės nuomojama žemė.
Tai ir valstybės vystymosi problema, nes neapsisprendimas gali pakenkti valstybės reputacijai, yra užsienio investuotojai, kurie atsisako sandorių. Nuvilnija tokia emocija, kad juridinė situacija ir nuosavybė yra neaiškios.
Investiciniams fondams, kurie turi didžiulį pasirinkimą ir kurie valdo ne savo pinigus, neaiški juridinė padėtis yra tabu ir jie tiesiog toliau nebesvarsto.
O kokia padėtis statybos versle?
Čia didžiausia problema yra pelningumas. Statybos verslas praktiškai yra nepelningas arba labai mažai pelningas. Turime įmonę, kurios pelnas – visiškai minimalus. Bendras sektoriaus pelningumas yra minimalus.
Tai yra didžiulė rizika. Štai Anglijos pavyzdys, kai bankrutavo viena didžiausių statybos kompanijų. Aišku, tai ir vystytojų problema – bet koks stambus statybininkas gali bankrutuoti, ir nežinai, kuris, o garantijos dingsta. Dirbti minimaliomis maržomis yra žaidimas su ugnimi, nes tai gali kainuoti įmonę.
Tuomet įmonės eina į šešėlį?
Taip, yra mažų, dirbančių su fiziniais asmenimis. Čia yra kita rizika – tave gali uždaryti Mokesčių inspekcija. To niekam nelinkiu.
Sakyčiau, kad reikėtų didesnio tvarumo. Galbūt renkantis rangovą, visiems linkėčiau nežiūrėti į mažiausią kainą. Geriau vertinti įmonių padėtį, žmonių kompetencijas – už tai galima mokėti ir daugiau.
Aišku, viešasis sektorius yra suvaržytas. Tačiau privačiam palinkėčiau nespausti rangovų, leisti jiems kvėpuoti. Per didelis spaudimas ir kartais neadekvatus spaudimas sužlugdo ir tada ta banga persirita per visus.
Ar pritartumėte, kad teisės aktų lygmeniu būtų nustatyta, jog naujas būstas gali būti parduodamas tik su visa apdaila?
Taip. Bet manau, kad nesulaukę įstatymo patys pereisime prie tokio modelio. Mes taip pat mokome rinką, bandome parodyti, kad tai nėra didelė kaina, – mes patys iš to labai daug neuždirbame, padengiame valdymo kaštus. Tačiau galime gauti medžiagų už gerą kainą, duodame garantiją, o tai irgi svarbu. Neatmetu, kad po kelerių metų visi mūsų parduodami butai bus su visa apdaila.