Įžvalga
„Eika“ plėtros departamento vadovas Tomas Žiaugra:
Po 2022-ųjų metų, kurie pirminei būsto rinkai buvo prasčiausi nuo 2013-ųjų metų, į 2023-iuosius rinka žengė nusiteikus gerokai optimistiškiau: per 2022 metų antrą pusmetį Vilniuje buvo parduoti 673 butai, o vien per pirmąjį 2023 metų ketvirtį rinkoje buvo realizuoti 642 butai. Pirkėjų aktyvumo pokytis yra akivaizdus, tą matome ir „Eika“ plėtojamuose projektuose, bet iki subalansuotos rinkos apimčių dar esame pakankamai toli. Tvariai augusioje būsto rinkoje 2015-2018 metais pardavimai svyruodavo apie 300-400 butų per mėnesį, kai šiuo metu vos viršijama 200 butų riba. Valdoma infliacija ir sumažėjusios energetikos kainos leidžia būsto pirkėjams jaustis šiek tiek stabiliau, bet tuo pačiu seniai nematytose aukštumose esančios būsto paskolų palūkanos smarkiai apriboja ir retina naujo būsto klientų gretas.
Plėtotojai, savo ruožtu, taip pat stebi situaciją. 2022-uosius metus daugelis išnaudojo pasirengimo, projektavimo darbams, o dabar ateina apsisprendimo metas, ką daryti su paruoštais rinkai projektais. Ar dabartinis rinkos aktyvumas ir rekordinės palūkanos nėra per didelė rizika startuoti, ar bus patenkinti investuotojų lūkesčiai bei sėkmingai ne tik pradėti, bet užbaigti projektai – į tokius klausimus plėtotojai turi rasti atsakymus, prieš priimdami sprendimus rinkai pateikti daugiau naujos pasiūlos.
Nepaisant neapibrėžtumo, plėtotojai rinkai vis tik išdrįsta pasiūlyti naujų projektų – per ketvirtį pradėti pardavinėti apie 900 naujų butų 14-oje naujų daugiabučių arba tęsiamų projektų etapų. Laisvų butų kiekis šiuo metu rinkoje siekia 3100 butų, t.y. 9 proc. daugiau nei metų pradžioje, bet panašiai tiek pat, kiek buvo prieš 2 metus – 2021 metų balandį. Rinkoje atsiranda vis daugiau didesnio baigtumo butų, todėl klientai gali gyvai įvertinti planuojamą įsigyti turtą bei visus jo privalumus, trūkumus, baigtumo lygį. Pernai metais vos 1/10 butų buvo galima apžiūrėti gyvai, o šiuo metu jau 31 proc. rinkoje neparduotų butų perkopė į baigiamąją stadiją.
Metinis naujų butų kainos augimas 2023-iųjų metų I-ąjį ketvirtį sumažėjo ir siekia 18,5 proc. (metų pradžioje 23,0 proc.). Bendros vidutinės kainos pokytis per ketvirtį sumažėjo 0,3 proc., t.y. vidutinė rinkos kaina sumažėjo nuo 3340 iki 3330 eur/kv.m., bet situacija ir situacija atskiruose rinkos segmentuose yra gana skirtinga. Vidutinės klasės būstas per ketvirtį brango 2,8 proc. – nuo 3570 iki 3670 eur/kv.m. Šio segmento pirkėjai pirmiausiai grįžo į rinką ir jie yra mažiau jautrūs palūkanų pokyčiams. Tuo tarpu ekonominės klasės būstas per ketvirtį atpigo 3,7 proc. – nuo 3000 iki 2890 eur/kv.m. Prabangaus būsto segmente taip pat fiksuojama kainos korekcija į mažesnę pusę 2,7 proc. – nuo 4820 iki 4690 eur/kv.m., bet šio segmento pagrindinis iššūkis yra pasiūlos trūkumas, o ne iš rinkos dingę pirkėjai.
Akivaizdu, kad 2023 metais pirkėjai turės gerokai didesnes galimybes rinktis, o ne skubėti pasirašyti sutartį kuo ankstesnėje projekto stadijoje, kaip buvo paskutinius keletą metų. Pardavėjai, savo ruožtu, turės rasti būdų padėti pirkėjams įpirkti jų statomą būstą, ypatingai ekonominės klasės segmente – atskiruose projektuose tai bus nuolaidos, lankstesnės atsiskaitymo sąlygos arba visiškai įrengti būstai, palengvinantys naujakurių finansinę naštą būsto įsirengimo ir nuosavo lėšų atžvilgiu.
Faktai
- 2023 m. I-ą ketvirtį parduoti 642 butai. Ketvirčio rezultatas yra net 63 proc. didesnis nei paskutinįjį 2022 m. ketvirtį (394 butai), bet yra 35 proc. mažesnis, lyginant su 2022 m. I-u ketvirčiu (981 butai).
- Populiariausi būstai 2023 m. I-ą ketvirtį buvo vidutinės klasės – 57 proc. parduotų butų (368 butai), ekonominės klasės butai (251 butų) sudarė 39 proc. pardavimų ir vos 4 proc. per ketvirtį parduotų butų sudarė prabangūs būstai (23 butai).
- Per ketvirtį labiausiai išaugo ekonominės klasės būsto pirkėjų skaičius – beveik 5 kartus, kadangi 2022 metų pabaigoje šio segmento pirkėjai buvo labiausiai išgąsdinti palūkanų šoko (nuo 55 iki 251 parduoto buto). Vidutinės klasės pardavimai per ketvirtį augo 21 proc. lyginant su 2022 m. IV-u ketvirčiu (nuo 304 iki 368 parduotų butų). Prestižinės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo net 49 proc. (nuo 35 iki 23 parduotų butų).
- Per 2023 m. I-ą ketvirtį laisvų butų kiekis rinkoje padidėjo 9 proc. ir šiuo metu siekia 3100 laisvų butų rinkoje, kai ankstesnį ketvirtį laisvų butų rinkoje buvo 2850.
- Metinis pasiūlos pokytis yra gerokai didesnis – 32 proc. 2022 balandį laisvų butų rinkoje buvo vos 2350, kai šiuo metu 3100 vnt.
- Per ketvirtį nuo 29 proc. iki 31 proc. išaugo baigtų ir baiginėjamų statyti butų dalis rinkoje (964 butai), o likę 69 proc. (2041 butai) butų matomi tik brėžiniuose ir yra statybų įkarštyje.
- Per metus laiko baigtų ir baiginėjamų projektų dalis rinkoje padidėjo nuo 11 iki 31 proc., augimas buvo fiksuojamas visus keturis metų ketvirčius.
- Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai keitėsi prestižinės klasės segmente – padidėjo 27 proc. (iki 150 butų), kituose segmentuose laisvų butų kiekis didėjo atitinkamai 7 proc. (iki 1410 butų) vidutinėse klasėje ir 10 proc. ekonominiame segmente (iki 1550 butų).
- Per 2023 m. I-ą ketvirtį plėtotojai rinkai pasiūlė apie 900 naujų butų ir tai yra 45 proc. daugiau nei ankstesnį ketvirtį (620 naujų butų).
- Per 2023 m. I-ą ketvirtį naujų butų kaina Vilniuje labiausiai keitėsi ekonominiame segmente – sumažėjo 3,7 proc., vidutiniame segmente kainos augo 2,8 proc., prabangaus būsto klasės buvo fiksuojamas 2,7 proc. kainos sumažėjimas. Kainų lygis šiuo metu siekia 2890 eur/kv. m ekonominėje, 3670 eur/kv. m – vidutinėje bei 4690 eur/kv. m – prestižinėje klasėje.
- Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį sumažėjo 0,3 proc.: nuo 3340 eur/kv. m iki 3330 eur/kv. Metinis kainos augimas skaičiuojant nuo 2022 balandžio mėnesio metus 18,5 proc.